Даже при кажущейся полноте проектной документации негосударственная экспертиза может завершиться отрицательным заключением. Ниже приведён реальный пример из практики, когда проект был отклонён из-за совокупности ошибок, допущенных на этапе проектирования и подачи. Этот кейс полезен всем участникам строительного процесса как пример типичных рисков и показательной иллюстрации того, что именно не следует допускать при подготовке к экспертизе.
Объект и условия проекта
Объект: торгово-офисное здание в Белгородском районе, площадью около 3 100 м². Застройщик — частная компания, финансирование полностью за счёт собственных средств. Проект предполагал двухэтажную конструкцию с подвалом и встроенными инженерными системами. Документация разрабатывалась одной из региональных проектных организаций, ранее не участвовавшей в подобных проектах.
Срок проектирования — 2 месяца, подача в негосударственную экспертизу была запланирована сразу после завершения выпуска ПД.
Что пошло не так: выявленные нарушения
Уже на первичном этапе проверки экспертной организацией были выявлены критические замечания, касающиеся нескольких разделов:
- Архитектурные решения: несоответствие поэтажных планов с экспликацией помещений, расхождение площадей между текстовой и графической частью.
- Инженерные сети: отсутствие увязки разводки систем отопления и вентиляции с планами перекрытий, неразработанный узел подключения к наружным сетям.
- ПОС: неполный набор решений, отсутствие календарного графика и схем размещения временных сооружений.
- Смета: дублирование затрат в нескольких позициях, применение устаревших индексов, отсутствие обоснования расценок на инженерные системы.
- Общие ошибки оформления: неправильные названия файлов, отсутствие части подписей, нарушенная структура представления комплекта.
В результате экспертная организация оформила отрицательное заключение, указав на невозможность оценить соответствие документации требованиям технических регламентов.
Попытка доработки и повторной подачи
Застройщик обратился с просьбой о доработке проекта и устранении замечаний. Однако при повторной проверке выяснилось, что:
- часть замечаний была устранена формально, без внесения изменений в соответствующие графические части;
- смежные разделы (например, конструктив и архитектура) не были согласованы между собой после изменений;
- не был представлен скорректированный ПОС с актуализированной графикой и описаниями;
- новая версия сметы не сопровождалась пояснительной запиской и таблицей изменений.
Это стало основанием для повторного отказа, несмотря на формальную попытку исправления ошибок.
Анализ причин провала
Основные причины неудачи можно обобщить следующим образом:
- отсутствие системного контроля за согласованием разделов проекта;
- формальный подход к устранению замечаний без повторной внутренней проверки;
- недостаток квалификации проектировщика в части оформления и логики подачи;
- игнорирование требований экспертной организации по формату и структуре подачи файлов.
Фактически проект был подан дважды без комплексной увязки решений, что сделало невозможным объективную оценку его соответствия нормативной базе.
Что было сделано после второго отказа
После двух отрицательных заключений застройщик принял решение о привлечении стороннего технического консультанта, который:
- провёл аудит всей проектной документации с нуля;
- координировал переработку разделов с учётом замечаний и требований экспертизы;
- обеспечил корректную структуру комплекта и оформление сопроводительных документов;
- сопровождал проект при повторной подаче и взаимодействии с экспертом.
Только с третьей попытки проект получил положительное заключение, но с задержкой в 2,5 месяца по отношению к изначальному графику.
Выводы и рекомендации
- Перед подачей проекта в экспертизу необходима внутренняя проверка на уровне технического аудитора;
- Любые исправления должны вноситься комплексно и отражаться во всех связанных разделах;
- Формат и структура файлов имеют значение — ошибки на этом уровне могут остановить рассмотрение;
- Проектировщик должен иметь опыт работы в сфере ПД, а не только в архитектуре или инженерных расчётах;
- В сложных случаях целесообразно подключать специалиста по сопровождению экспертизы.
Этот кейс показывает: даже простой объект может «зависнуть» на экспертизе, если подход к оформлению проекта — формальный. А вот технически грамотная и логически согласованная документация — залог положительного заключения с первого раза.
